骤眼看来，如上所说的两个怪现象，是租值消散的效果：好比公海捕鱼，因为鱼非私产而导致太多捕钓的人，又或像庇古与奈特谈及的公路例子，因为非私产，不用收费而引起交通挤塞。

然而，香???租管楼宇的分租与天合木屋的挤塞现象，使我越想越觉得有问题。两年多之后——一九七二年初——我恍然而悟，发觉传统的“公共财产”的租值消散理论，在基础上错了。

“租值消散”的困扰

旁观者清，当局者迷。一个显浅不过的问题，就是没有读过书的外人也可以理解，但行内的专家却可能认为深不可测。六十年代开始大行其道的科斯定律是这样的一个例子。这定律浅得连小孩子也能明白，但局内的专家因为被传统的观点左右，没有科斯提点就看不出来。

在香港租管下的分租与天台木屋的现象，理由简单不过。前者是因为市场租值急升，虽然有租管，但大房东、二房东等因为代价（市场租值）太髙而住不起，所以要分租出去。当时香港最极端的例子，是一个床位分三更睡觉，租客每更不同。

天合木屋的僭建，理由也是简单之极。既有租管，业主的收入微不足道，当然一于少理。租客呢？天合的权利不是他们的，所以无权过问。朋友，你有没有看过当年的天合情况？好些比较大的天合，有街道，有士多，也有大牌档！

当时困扰着我的，可不是解释上述的两个现象，而是觉得这些现象的发生不是因为要消散租值而起的。正相反，这些现象的存在，使应该消散的“无主”租值消散得很少。这是理论上的一个大问题。

回到我举出过的数字例子吧。假如一个单位的市值租金是一千元，而租管只准业主收一百，其九百元的差距没有被界定为谁属，在竞争下应该会消散的。但因为有分租与天台木屋的发生，我翻来复去的估计，真的消散的租值不到三分之一。

试想，大房东、二房东等等，因为分租而有利可图，他们于是赚了租值。天合的“僭建”者也有利，赚了租值；收取天合僭建佣金及保护费的组织，又赚一手；天合之下的住客，因为供应天合水电而有油水可抽，皆租也。

价管理论跑出来

我是个不被成见约束的人，但应该消散的租值竟然大部分不消散，难倒了我。一九七二年的一个晚上，我把问题倒转来看，才知道传统的公共财产理论在基础上错了。传统的错，是用错了“每个人在局限下争取最大利益”的假设。没有界定权利的收入或“无主”的收入，传统之见是大家竞争去争取，其争取成本等于收入，以致“租值”烟消云散。这理念忽略的，是每个人争取最大利益的要点，是在局限下尽可能减低租值的消散。那是说，在竞争下消散了的租值，永远是每个有关的人依照局限的容许去减少其消散所剩下来的最低消散。

以香港的租管为例，分租与僭建的现象正好是减低租值消散的行为。同样，所有价格管制引起的行为，都是由于在局限下要减低租值消散而起，而这些行为的本身在某程度上导致租值消散。租务管制与价格管制大同小异，而做学生时第一次读到课本上的价格管制理论，我就认为胡说八道，毫无理论可言，因为我们根本不知道价格管制会肯定地引起那种行为。得到香港租管的提点，一个新的价格管制理论明显地浮现出来：价管引起的行为是减低租值消散的行为，而有用的理论必然要从选择那减低租值消散的局限为出发《价格管帝理论》（ATheoryofPriceControl）写了一年，其间易稿十三次。虽然好些行内的朋友认为那是近代经济理论的一个里程碑，但自一九七四年发表后，二十多年石沉大海！听说前年有点火花，被引用五次。难道五十年后该文会变作大鱼一尾？

件工合约看公司

回头说，六九年暑期回港，除了调查租管，还有件工合约。选香港研究件工可不是因为那是我的故乡，而是香港的工会势力不大，工金自由。以美国为例，因为工会的压力，好些行业件工是不容许的。我要调查件工，是因为公司原理。