（一）城中村的居住环境问题

城中村居住环境存在的问题可以概括为以下几种。

（1）绝大多数民房系私人违章建造的“六无工程”，质量安全隐患严重。违法加盖，危险频发。受利益驱动，所有城中村的村民几乎都在盖房子，而村内新增建筑多为在原设计基础上加建、扩建，属违章建筑，其房屋质量令人担忧。在西安、武汉等地曾发生多起正在搭建的楼房坍塌的恶性事件。据统计，2007年初至2011年6月，西安全市村民自建房屋发生事故的有50起，死亡69人，直接经济损失886.1万元。

（2）建筑密度高。目前社会流传的所谓“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”，都是城中村特有的现象。建筑密集、拥挤，对居住者的健康不能不造成损害。在城市区位优势显著、地价剧涨以及城市房地产市场火爆的情况下，在租金利益的驱动下，盲目开发使得随意加高楼层，扩张住宅面积和容积、挤占公共空间成为普遍的行为。1986年，深圳市政府规定，农村私人建住宅，层数要控制，原则上每幢不得超过三层。1992年又规定，农民建房的基底面积每户不得超过80平方米。但一项调查的结果表明，3层以上的违章比例高达61.5%，4层以上的占39.4%，4～6层的私房占总数的56%，基底面积超过80平方米的住宅比例达到了52.1%，平均值为102.5平方米。在广州的城中村，6～8层总面积400～600平方米的住宅，而且在第二层以上最大限度地挤占公用街道的“领空”是最普遍的。

（3）配套设施严重不足。与城市基础设施建设不同步，排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。同时由于布局杂乱，村内交通狭小拥挤，道路狭窄弯曲，不能提供基本的车流道路、消防通道等公共设施，一旦发生火灾等灾害，消防车、救护车难以进入，将会造成严重的后果，其安全隐患多，危险频发，抗灾能力极低。

（4）卫生环境极差，成为城市卫生死角，极易滋生公共卫生突发事件。

（5）人口稠密，商业活动过度，使居住空间显得更加拥挤散乱。

（6）改造无序。在老村改造中，每户各自为政，改造的不同时性和在投资、标准等方面的差异，把整个村庄变成了混乱的大工地，拆拆建建，建筑噪音、垃圾随处可闻可见。

（7）在城中村土地使用中也存在诸多问题，如村民的宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖等，管理混乱。

综上所述，城中村的现状完全不能满足人对居住空间的基本要求，它不仅不适合居住生活，而且还存在严重的安全隐患。城中村与城市作为一种现代住所的要求相差甚远，甚至还远不及农村居住条件。因此姑且不论它对城市整体形象之损害，单从居住生活的层面讲，城中村也需要改造，并且改造不是枝节上的修修补补，而是需要拆迁与重建。

（二）城中村的社会问题

1．城中村的犯罪及治安问题

20世纪90年代以来，城市犯罪现象成为全社会关注的焦点之一。一项关于边缘社区社会稳定问题的研究指出，边缘社区违法犯罪问题成为影响城市社区稳定发展的主要因素，并且已经成为全国各大中城市严重的社会问题。1993年，上海市城乡接合部外来人口刑事案件作案人数已占总数的70%，广东省则占80%，其中深圳市高达90%。根据广州市公安局的统计显示，2000年第一季度，广州市白云区发生重大入屋抢劫案178宗，其中发生在出租屋内的就有134宗，占75%。广州市公安机关近年所捕捉的犯罪嫌疑人中有八成是在城中村的出租屋中藏匿被抓获的。