城中村改造模式的选择取决于村落的经济、地理、交通区位，城市总体规划、发展走向、建设时间表，市政基础设施现状，村民的就业、社会福利需求，开发区、工业园区的布局，政府、开发商、村民三方的利益协调机制等要素。城中村问题突显及其改造，都是率先在珠三角、京津地区及后来的省会城市等出现的。概括起来，全国各地的城中村改造主要有以下情形。

（一）珠海模式

珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，高起点、高标准改造城中旧村。

1．珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式

政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村委会建居委会，村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

据报道，珠海进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作是一个关键因素。政府不投入资金，而是定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产开发商投资旧村改建。“没有行政命令与长官意志，珠海城中村改造始终被一双看不见的手推动向前。”

2．利益“三赢”

城中村改造必定需要经过多方博弈，当政府、开发商与村民三方利益达到平衡时，改造才能顺利进行。对于政府而言，它必须把各方面利益关系处理好，而不能把城中村改造单纯看作是一个项目来理解。对于村集体来说，他们在保证村民原有利益的同时，还要争取更多的经营性利益。对于开发商来说，他们同样要争取利益的最大化。实际上城中村改造有两大关键问题，一是村民让不让拆，二是谁拿钱来建。从目前各地的城中村改造结果来看，珠海城中村改造的经验值得学习。据了解，在解决第一个问题上，珠海市政府尽量照顾被拆迁旧村居民方方面面的利益。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1∶1～1∶1.2的面积比例进行补偿。旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，成为商品房，直接进入市场进行交易，资产升值；拆迁期间旧村居民的安置费由开发商进行补偿；原村集体在改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、村民和开发商共同享有。在实际操作中，珠海政府还对合法产权按上述比例补偿的同时，对违建部分也采取了力度较大的补偿措施，因此拆迁受到了村民的欢迎。而在第二个问题的处理上，珠海市政府巧用市场之手，以较高的预期利润，吸引了开发商参与，政府不花一分钱就对旧村进行了改造。珠海市对房地产开发商的优惠政策是“拆一免二或免三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2～3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。开发商的开发总量中，1/3用于村民回迁，另外2/3作商品房经营。对区位较差、拆迁量大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。

在目前四个试点村中，外地人口的数量远远超过了本地人口数量。改造城中村使得他们被迫要搬离原来的居住地，这就意味着就业与居住地距离的增加，有部分人可能因此而不得不放弃工作。这部分人该如何安置？如果城市某些地区又吸纳了这部分人群并形成新的居住点，这是否又会形成新的城中村？